囲い込みをする不動産会社とローン利用のあれこれ

 

いよいよ不動産売買を頼む不動産会社の候補の絞り込みが上がったら、囲い込みについて注意しなければならないでしょう。

 

囲い込みをされると早く売れにくくなる

 

囲い込みとは、仲介を依頼した不動産会社が、他社からの問い合わせに対応せず、自社で買主を見つけるまで情報提供を拒否する行為のことです。

 

一見、不動産会社にとっても不利に思えますが、売主と買主とも自社で集客した方が、仲介手数料を両方から得るために、実際に行っている会社もあると言われます。

 

本当なら全国に発信される物件情報が、不動産会社で止まってしまうことは明らかに売り遅れを招き、何とかして囲い込みをしない不動産会社を選びたいところです。

 

一概には言えませんが、囲い込みは大手不動産会社に多いと言われているので、知名度だけで安易に不動産会社を選ばないようにしましょう。

 

また、レインズ(不動産業界の物件ネットワーク)が、囲い込みを防止するために取引状況(公開中、購入申込みあり、一時紹介停止中)を必須項目としました。

 

取引状況は売主からも確認できるので、現在の状況をリアルタイムで把握できます。

 

この対策は有効だと思われますが、囲い込みを完全に防ぐことができるとは限らず、売主も常に意識し、目を光らせておいた方がよいでしょう。

 

買主のローン利用と期間について

 

媒介契約した不動産会社がやる気マンマンで、すぐに広告を打ち、あっさり買主が見つかったとして、しかも価格交渉が一発OKだったとします。

 

しかし、その買主が購入にローンを使用する場合は、決済が数ヶ月先になります。

 

ローンの本審査は売買契約後

 

不動産を購入するために金融機関へローンを申し込むと、必ず行われるのが審査です。

 

ローンの審査には、仮審査(事前審査ともいわれます)と本審査があって、本審査が通過しないとお金を貸してくれないのはどこも同じです。

 

しかし、買主が売主と売買契約を結び、その売買契約書を金融機関に提出できる段階でなければ、本審査を申し込むことはできなくなっています。

 

その理由は、物件が買主の手に入るかわからないのに審査しても無駄で、もしかすると、買うフリをしてお金を借りたい人かもしれないからです。

 

そして、ローンの審査は通常1ヶ月はかかるのが普通ですから、買主が審査に落ちれば、別の金融機関に申し込んでまた時間がかかります。

 

うまく審査を通過しても、買主と金融機関の契約、決済日に立ち会う司法書士の手配、日程調整などで時間が過ぎ、現金が売主に入るのは、2ヶ月は先になるでしょう。

 

スピード重視なら買取

 

買主がローンを利用するとして、絶対に審査を通過するとは限りません。

 

ということは、もしかしたら売買契約が解除される可能性もあるということです。

 

ローンの審査は売買契約の後なので、買主にとっては審査通過が約束されていない状態で売買契約を結ばなくてはならず、これは買主にとって酷な条件です。

 

そのため、ローンが利用できない場合に、契約を白紙撤回できるローン特約と呼ばれる特約を付けて、売買契約を結ぶのが一般的です。

 

売主にとっては、せっかく売れたと思っても、後から覆されてしまう可能性を残し、支払いも数ヶ月先になるので、不確定かつスピード感が失われます。

 

この点、買取や買取保証は、買主が不動産会社なので現金決済されますから、スピードを最優先にするなら、価格を犠牲にした買取が最も有利です。

 

まとめ

 

早く売るには安く売るのがセオリーでも、何も考えず不動産会社任せではダメです。

 

良くも悪くも不動産会社の営業力が左右するので、不動産会社の選定、媒介契約の種類、担当者の対応には注意しましょう。

 

絶対ではないですが、仲介による売却よりは買取保証、買取保証よりは買取のほうが早く売れ確実性も増すので、自分が置かれている状況次第です。

 

絶対に必要な金額を下回ってまで、買取保証や買取を利用するかどうかは、自己資金との兼ね合いもあってケースバイケースになります。

 

また、買主が見つかって売買契約に至ったところで、すぐに支払ってもらえるとは限らず、その期間が待てないのなら、買取を利用するのも一考でしょう。

 

安く売ることは損でも、早く売ることは得だと考える頭の切り替えが必要です。