家を売りたい!と思ったときの、売却方法について

 

住み替えや引っ越し、離婚など、突然湧き上がってきたときに最も困惑するのが、家やマンションの売却。

 

売却したい!と思っても、時間もかかりそうだし、ローンの問題もあったりで、どのように売却すればベストなのか、迷ってしまう場合も多いでしょう。

 

ここでは、まず不動産売却についての一連の流れからご説明いたします。

 

まず、世間一般で一番利用頻度が多いのが、不動産会社による仲介だと思います。

 

では、いったいどのような流れで仲介が進んでいくのか、こちらをご覧くださいね。

 

査定から引き渡しまでの一連の流れ(仲介)

 

それでは、どのような流れで売却が進んでいくのか、順を追って解説していきますね。

 

1.不動産会社による価格査定

 

最初に行うのは、売りたい家や土地がどのくらいの価値を持っているのか、不動産会社に調べてもらう「価格査定」と呼ばれる手順です。

 

不動産の売買には相場があり、土地価格や物件価格が上がり下がりをしているため、必ずしも固定資産税のような指標とは一致しません。

 

売却するのが土地の場合には、建物への評価がないので、立地と広さだけでかんたんに求められそうですが、それだけでは決まらず、査定する人でも多少変わってきます。

 

本来の意味での土地の評価は、その土地を最大限に利用すると仮定し、得られる価格を基準として考えるのですが、その計算は難解で、不動産鑑定士のような専門家を必要とするだけではなく、「最大限利用」の仮定が人によって違ってくるのが主な理由です。

 

家(建物)の場合はさらに複雑で、今の時点で、新築で建てた場合の金額から、築年数やリフォームの有無を考慮して試算されます。

 

いずれにしても不動産会社の価格査定は、周辺の取引事例なども参考にしながら実勢価格で求め、より現実的な価格を提示してくるのが通常です。

 

真の意味での家や土地の評価がどうであれ、実際に売買に適した金額でなければ意味を持たないので、不動産会社の査定価格は合理的だとも言えます。

 

査定する不動産会社がすべて同じ価格を提示してくるとは限りませんが、それでも、ある程度の範囲に収まることは予想できます。

 

正確な相場を知るには、できるだけ多くの情報を得るしかないので、複数の不動産会社にまとめて依頼できる、一括査定サービスなども便利です。

 

2.不動産会社との媒介契約締結

 

媒介契約とは、不動産会社に売り出しを依頼し、買主を仲介してもらうための契約で、契約の方法には3種類あります。

 

必ずしも査定を依頼した不動産会社に依頼しなくても構いませんが、普通は査定依頼した不動産会社になるでしょう。

 

3種類の媒介契約は、それぞれに次のような特徴を持ちます。

 

専属専任媒介契約
販売活動のすべてを特定の不動産会社に依頼

 

専任媒介契約
販売活動を特定の不動産会社に依頼し、自分でも販売可能

 

一般媒介契約
複数の不動産会社に販売活動を依頼し、自分でも販売可能

 

 

一見すると、複数の不動産会社に競合させる一般媒介契約が優れているように思えますが、そうとも言えず、不動産会社も一般媒介契約を嫌がります。

 

また、媒介契約は売れるまで続くものではなく、原則として3ヶ月間で更新していく契約であるため、不動産会社に不満があれば更新せずに変えることができます。

 

最初は、専属専任または専任で媒介契約を結んでも、任せて売れなければ不動産会社を変えるか、一般媒介契約に変更して複数契約するなど対策していきます。

 

3.売り出し前の価格の決定

 

不動産会社と媒介契約を結んだら、いくらで売り出すか決定します。

 

高い売り出し価格で売れれば理想的でも、買いたい方は安く買えることを望んでいるため、現実問題としては、査定価格を基準にして若干高めに設定する方法が多く用いられているようです。

 

その理由は、買主との価格交渉が始まると、必ずと言うくらい値下げを余儀なくされるからで、あらかじめ可能な値下げ幅を価格に上乗せしておく戦略がとられます。

 

この考え方は、可能な限り高く売ることを前提としているのですが、売り出し価格が高い分だけ、売れるまでの期間は長期化する可能性があります。

 

早く売りたいなら、査定価格かそれよりも低く売り出して、購入希望者をできるだけ集め、その中で高く買ってくれる買主を選んでいくという戦略もあります。

 

これらは、両方同時には行えないため、どちらが優れているかは不明ですが、負うべきリスクを価格で考えるか、期間を短く、早く売りたいと考えるかによって戦略は変わるでしょう。

 

なお、売り出し価格は、下げることがあっても上げることはまず考えられません。

 

心情的には高くして売れなければ値下げとなりますが、価格が高いときに潜在的な買主を逃している可能性を考えると、売り出し価格は慎重に決めるべきです。